上海房产"新政"考验百家上市公司
 
 
  2005年03月08日 09:44  上海证券报  陈言
   

通过财税政策抑制短期炒作 规范房地产市场投资行为

    3月6日,上海市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。这个文件的核心,在于通过财税政策来抑制短期炒作,以达到鼓励居住消费和规范房地产市场的投资行为。虽然上海此番打击炒楼的举措算得上相当温和,但均价全国最高的上海房地产市场在过去一段时间内一直被置于舆论风暴的中心。

    目前,上海本地有18家主营或兼营房地产的上市公司,而在实质上染指上海房地产的则有近百家。这些上市公司今后受到上海打击炒楼政策的影响,可能将因它们各自距离"风暴眼"的远近程度不同而有所区别。

    上海四招打击炒楼

    在《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场健康发展的若干意见》中,上海市政府共提出了四个方面打击炒楼的举措,包括规范住房贷款、完善信息发布机制等措施,以加强市场监管和监测、规范房地产市场秩序。

    虽然这个打击炒楼的直接标志性政策3月6日才发布,但上海的相关行动已经开展。不幸的是,已经有上市公司"卷入"了打击炒楼的行动。

    新华社的消息说,从3月1日到3日,上海市房屋土地资源管理局一连查封了7个涉嫌违规炒作、售卖的楼盘。其中,3月3日一天就紧急查封了天赐公寓、耀江花园等6个楼盘。这些楼盘存在的问题有三:一是通过反复签订、撤销房屋定金合同来囤积房源。如截至3月3日中午,"兴盛公寓"房源总数为16套,累计撤销合同次数96套,合同撤销率高达600%；二是虚构购买主体,签订虚假合同,或以同一购房人的名义预订多套商品房,并反复撤销；三是通过反复撤销合同,哄抬房价。这些楼盘的撤销价格,普遍高出实际合同均价一大截,其中虚假合同中最高的一套单价,竟高达每平方米11万元,虚高近15倍。

    来自上海市房屋土地资源管理局的信息进一步显示,已经有3家上市公司的控股股东涉嫌炒作楼盘,其中还有一家的4个售房合同因撤销率畸高而被列入了彻查的"黑名单"。一旦最终被查实公司参与所开发楼盘的炒作,违规的法人最高将被处以5年内禁入房地产行业。

    打击炒楼会否影响业绩

    上海此番打击炒楼,对于在上海开发有楼盘的部分上市公司来说,应该算不上是什么好消息。在上海房价过去高速增长的情况下,并非全部上海本地房产类上市公司的业绩都出现了亦步亦趋的飙升,甚至还有一些出现了逆势下降。因此,打击炒楼对它们后续业绩的影响不容忽视。

    2004年,上海房地产业实现的增加值为622.59 亿元,比上年增长了20.4%。具体的说,上海2004年完成的房地产开发投资额为1175.46 亿元,比上年增长30.4%；商品房竣工面积3443.02万平方米,比上年增长38.2%；住宅商品房竣工面积3076.19万平方米,比上年增长43.7%；商品房销售面积3488.75万平方米,比上年增长38.9%；全年商品房销售额(包括现房和期房)2263.84 亿元,比上年增长58.9%；住宅商品房空置面积到年末为126.49万平方米,比上年减少51%,其中空置一年以上的仅为75.84万平方米,比上年减少21.9%。

    然而,在上海房地产市场继续呈现总体供不应求的状况下,部分上海本地房产类上市公司的业绩并没有出现大幅度的飙升。3月5日,上海新梅公布了2004年的年报,它的每股收益为0.2073元。不过,上海本地房产类上市公司能像上海新梅这样在2004年交出不错业绩答卷的可能并不多。上海本地18家主营或兼营房地产的上市公司公布的2004年半年报显示,它们的平均净利润只有3707.49万元,仅比2003年同期的3228.59万元增长了4.78%。与此相反,上海房价在2004年前两个季度的涨幅分别高达28.3%和21.4%。

    这18家公司中有10家的业绩出现了下降,其中降幅超过30%的有8家之多,运盛实业更是下降了1114.73%。而在上半年利润增幅较大的几家公司中,也只有中华企业、中远发展、外高桥和ST兴业等少数几家,是直接由房地产这一主营业务贡献的。

    对各家公司影响不一

    上海此番打击炒楼,意在促进房地产市场的持续健康发展。尽管相关举措显得相当的温和,但它在短期内应该还是会对相关上市公司产生一定影响的。而在上海地区的主营业务比重大小,则可能是判断各家公司受到影响程度高低的最大权重因素。

    上海新梅2004年的每股收益之所以能够达到0.2073元,完全系新梅共和城二期北块商品房销售和新梅大厦出租的收入。上海新梅年报中的董事会分析报告说,由于公司的主营业务集中在上海地区,上海房地产市场的良好势头为公司的持续健康发展创造了良好的市场环境。

    其实,在房产类的上市公司中,像上海新梅这样将经营重心全部集中在上海的还不少。据WIND统计,ST兴业、新黄浦、浦东金桥、中华企业、海鸟发展、陆家嘴、世茂股份等公司2004年的半年报显示,它们在上海地区的主营业务收入占其全部主营业务收入的100%。也就是说,这些公司完完全全地与上海房地产市场的冷暖紧紧地联系在一起。

    此外,尽管从上海地区取得的65436万元收入只占万科全部主营业务收入的27.53%,但上海地区贡献给其的2.89亿元利润却占它全部利润总和的37.9%。显然,万科也在一定程度上需要上海楼市继续高速发展。

    相反,上实发展2004年中期对上海地区的依赖则不很明显。从上海地区取得的508万元房地产业务收入,仅占其全部主营业务收入的3.43%。而上实发展2004年的三季报显示,它在郑州、重庆和成都的房地产业务收入已经超过了2亿元。也就是说,即使此番打击炒楼举措拽住了上海楼市的涨升速度,但上实发展受到的影响会较小。

    上市公司暂时观望

    上海此番出台的打击炒楼举措,被一家地产类上市公司董秘称作为胡萝卜加大棒的组合政策。他认为,将财政贴息贷款标准从3500元大幅抬高到4500元,可以进一步的激活起中低收入家庭购买商品房的潜在购买力。而对商品房购买后居住满一年再出售的就免征营业税及各种附加费用,只是降低了房地产市场投资交易的频度。因此,公司暂时还在对这一政策进行观望,待观察一段时间后再行采取应对的措施。

    房地产市场投资交易频度的降低,使得主营房地产中介业务的金丰投资未来业绩也呈现变数。金丰投资的2004年中期报告说:"由于国家实施了宏观调控政策,公司中介流通业务的经营情况受到一定影响,1.8亿多的中介流通业务收入,比去年同期减少15.88%。公司住宅配套服务的收入也减少了21.55%。"但光大证券的分析师赵强则认为,房价的过快上涨,才影响了地产中介业务的流通速度。也就是说,通过打击炒楼去降低房价,有利于更多的人买得起房,从而刺激金丰投资等地产中介业务的发展速度。

    资料链接:上海房产"新政"主要内容

    为了促进上海市房地产市场健康发展,鼓励居住消费,规范投资行为,抑制短期炒作,上海市财政局、市地税局决定,对中低收入家庭购房贷款贴息政策和个人出售普通住房有关税收政策进行调整。

    对中低收入家庭购房贷款贴息政策进行调整:自2005年1月1日起,中低收入家庭购买的可享受贴息政策的商品住宅,每平方米单价由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；二手房总价由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。此前,市政财局已发文明确,上海市中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元。

    对个人出售普通住房有关税收政策进行调整:按照国家有关规定,市地税局明确自2005年3月7日起,个人购买上海市行政区域范围内的普通住房,居住不满一年出售的,销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税,并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的,出售时免征营业税及附加。

    部分地产类上市公司2004年中期上海地区业务比重
    上市公司  上海地区的主营业务收入(万元)  比重
    深 万 科               65436           27.53%
    金地集团               38870           45.44%
    ST 兴 业               23514             100%
    新 黄 浦               13449             100%
    浦东金桥               22727             100%
    中远发展               49232           89.38%
    中华企业               60012             100%
    运盛实业               132              7.44%
    天 地 源               3694            16.21%
    海鸟发展               24.29             100%
    陆 家 嘴               22.66             100%
    世茂股份               66.47             100%
    上实发展               508              3.43%