富力地产逆风香港上市　身价暴增
 
 2005年08月01日 08:42  21世纪经济报道  罗绮萍
　　来自保荐人的消息称，广州富力地产股份有限公司(2777.HK，下称“富力地产”)的上市计划，在伦敦遭受恐怖袭击后，险告失败，联席全球协调人及保荐人瑞士信贷第一波士顿和摩根士丹利在与公司详细商讨后，决定以接近下限价每股10.8港元上市，募集资金19.86亿港元，为内地民企最大宗海外上市个案。

　　富力地产的正式公告将在7月11日宣布，14日正式挂牌。

　　国际认购补公开招股不足

　　7月7日傍晚6时，富力地产承销团的一位主管终于松了一口气，因为欧洲及美国的同事计算出来的配售部分认购数目，可以填补公开招股部分的1839万股的认购不足之数。

　　他与富力地产的大股东商讨后，决定如期上市，准备令看淡上市计划的投资者“大跌眼镜”。

　　可是，随后他收到一个令他坠入冰谷的电话：伦敦遭到恐怖袭击，欧洲股市大幅下挫。

　　这意味着本来已认购的国际投资者，有可能撤回认购。国际配售与公开认购不同，投资者不用真金白银将资金存入指定账户，可以在最后一刻撤回认购。

　　伦敦遭遇恐怖袭击，虽然对中国房地产业务没有直接影响，但在投资者普遍倾向增持现金的情况下，认购新股将不被优先考虑。

　　“幸好袭击的负面影响大致被消化，只有小额的撤回情况，反而有美国的长线投资考虑到这家公司的基本质素很好，可以长线持有，所以有大额认购，每宗约3000万至5000万美元。所以国际配售最后有约1.5倍的认购，可以填补公开招股部分不足额。”上述主管在7月8日下午4时半对本报记者说。

　　对于市场揣测富力地产何以坚持在恶劣环境下上市，他说，并非有人想在上市后套现，而是想早日完成上市工作，大股东可以专心发展房地产业务。

　　宏观调控之虞

　　富力地产的上市路途满布荆棘。在其公布招股前夕，即6月29日，在香港颇有名气的北京房地产公司首创置业(2868.HK)发出盈利警告，指内地实施宏观调控措施以及香港采用新会计准则，均对公司截至今年6月底的中期业绩构成重大的不利影响。

　　首创置业的秘书陈绮华6月29日在电话会议中表示，受宏观调控影响而延迟施工的三个项目均位于北京，分别是京都商业中心、和平里及玉渊潭，涉及楼面面积共40万平方米。上述项目原定在去年开售，但前者延至本月中才开售，后两者也将分别延至8月和10月开售。

　　当日，富力地产大股东兼董事长李思廉在香港举行的记者会上则称：“我们也知首创(发出盈利警告)，但我们不担心，我们对未来是很有信心的，不担心招股反应。”

　　富力地产副董事长张力当时则称，虽然内地宏观调控及抑制炒楼措施，令上海楼价大跌，但富力地产主要在北京及广州发展，在上海没有项目，因此影响不大。

　　富力地产以广州为据点，在广州已开发或正在开发的项目32个，北京4个，而天津则有1个；还有6个处于计划阶段的开发项目，其中5个位于广州，1个位于沈阳。这些房地产项目的总地盘面积约为380万平方米，总建筑面积约为1070万平方米。

　　本报记者采访了多名不同背景的基金经理，他们大部分表示对富力地产没有兴趣。一名欧洲资金的基金经理说：“对于国际投资者来说，富力地产没有知名度，他们较认可北京的北辰、首创及上海的复地。”

　　散户对富力地产的招股反应也较为冷淡，目前尚未公布最后收票结果，但本报记者曾在截止入票前到中银香港沙田分行“踩点”，等了半小时仍无一人入票。据该分行经理称，这几天入票的客户很少，个别来自内地的客户对富力地产有认识，但因为担心宏观调控对地产市道的影响而没有入票。

　　另一风险是，富力地产欠缺经营酒店业务的经验，可能对这项业务的业绩有不利影响。富力地产在广州珠江新城开发经营两家酒店，将分别以丽思·卡尔顿(又称丽嘉)及君悦两个品牌经营，预期总成本约为16亿元。

　　富力地产拟发行1.839亿股H股，其中90%作国际配售，10%在香港公开发售，招股价介乎10.7-12.03港元，募集资金总额19.68亿-22.13亿港元。

　　富力地产招股书透露，其中一项投资是富力地产持有近19.58%的广州证券权益，在近三年合共减值拨备1.37亿元。该权益被列为长线投资，截至2004年的价值为8946万元。

　　据富力地产招股书资料，2000年以1.6亿元作价，购入广州证券19.58%权益，是广州证券第一大股东之一。富力地产解释，因有关权益跟本业无关联，一直有意出售，但截至目前仍没有找到合适买家。

　　实际控制人身家暴涨

　　富力地产去年售楼收入42亿元，获利5.4亿元。该公司早在去年底已传出上市消息，当时传言募集资金逾30亿港元。其后，内地实施宏观调控，市场普遍预期上市一事可能会延后，但富力地产则出乎意料地宣布上市计划，令市场吃惊。

　　截至2004年12月底，富力地产的未偿还贷款为34.23亿元。

　　富力地产的两名大股东李思廉与张力，合共持有扩大后总股本的36.33%，即2.67亿股。他们从一个不到10人的小型民营房地产公司开始创业，仅用了10年就发展到目前规模。

　　两人于1993年正式投身房地产业，创业资金2000万元，双方各占50%股份，拆迁广州嘉邦化工厂后盖起了富力新居，成功赚得“第一桶金”。之后，走上一条独特的快速成长之路——主要在市区拆迁老旧工厂然后改建新宅。

　　李思廉与张力，曾被列入2003年中国内地百名富人榜，当时估计个人财富约12亿元。现在富力地产可以上市成功，市值将达79亿港元，两人的账面身家会增至29亿港元。